L’ACQUISTO DI UN IMMOBILE

Cosa bisogna fare, a cosa prestare attenzione, consigli per l’acquisto

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L’acquisto di una casa è un passo importante e abbastanza oneroso, nel corso della propria vita, ovviamente per coloro che appartengono alle fasce sociali meno agiate. Per questo motivo, quando si arriva alla determinazione di fare questo passo, si entra in un contesto complesso e variegato, per i vari passaggi che si susseguono e si concatenano in un mosaico di problematiche. In funzione delle proprie esigenze e possibilità, ha inizio la prima fase che, consiste nella ricerca dell’immobile più rispondente e soddisfacente.

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Questo passaggio è importante, perché da la possibilità di conoscere e valutare le varie offerte e il relativo costo/mq per la fascia di mercato più idonea, alle proprie esigenze e possibilità; in tale ricerca si prende atto di quello che il mercato immobiliare offre ed, eventualmente, rivedere e ridisegnare i propri orientamenti, laddove si riscontra l’impossibilità e proseguire, quindi, in un’altra prospettiva che, comunque, possa essere la più vicina alle proprie aspettative e potenzialità. Contemporaneamente è opportuno prendere contatti con gli istituti bancari, per le informazioni inerenti l’accensione di un mutuo (naturalmente per coloro che non hanno la disponibilità totale dell’acquisto) e le diverse soluzioni dello stesso.

cms_8759/3.jpgIl mutuo può essere a tasso fisso o a tasso variabile, con diverse tipologie, ovvero a rata protetta e durata del tempo variabile, oppure a rata variabile e durata fissa, nonché la possibilità di rinegoziare, periodicamente, il tipo di mutuo. L’approvazione del mutuo è vincolata alla sussistenza dei parametri bancari necessari, relativi alla corrispettiva e adeguata redditualità del richiedente, e del valore commerciale dell’immobile. A tal proposito, si precisa che il tetto massimo del mutuo è pari all’80% del valore commerciale di compravendita ma, non può superare il valore catastale che, generalmente, è più basso (anche se, al momento, la forbice si è ristretta, dato il calo significativo del costo/mq e il relativo prezzo di mercato); per cui è necessario disporre della rimanente quota contante. Questo vuol dire che, prima di formulare un impegno ufficiale ( preliminare di compravendita o proposta di acquisto) è opportuno avere l’assenso da parte di un istituto bancario per l’erogazione della somma necessaria, in aggiunta alle proprie disponibilità.

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Solitamente questo passaggio è più agevole e praticabile, se la compravendita avviene tramite un agenzia immobiliare, perché, in questo caso, l’agenzia valuta e prospetta al proponente la fattibilità o meno dell’operazione e, a volte da la possibilità di formulare “ una proposta d’acquisto condizionata” all’approvazione ufficiale del mutuo, fissando, ovviamente, una scadenza ragionevole di 15/20 gg, per la sua decadenza automatica. Questa fase è quella più importante è impegnativa, perché passa attraverso la dimostrazione della esistenza dei requisiti necessari in funzione dei parametri bancari e, contemporaneamente, la formulazione dell’impegno ufficiale, che è la proposta d’acquisto. Gli altri aspetti sono quelli della rispondenza dell’immobile alle normative urbanistiche vigenti e, alla libertà da vincoli pregiudizievoli, come ipoteca, trascrizioni, o di altro tipo ( successioni, donazioni); di ciò, comunque, non c’è da preoccuparsi perché la legge, impone che l’immobile venga garantito, alla vendita, da parte del venditore, libero da ogni vincolo pregiudizievole, pena le previste sanzioni ai danni della parte venditrice per sua colpa ( tra l’altro sulla proposta d’acquisto prestampata, delle agenzie immobiliari, questa normativa è citata espressamente con una specifica clausola).

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A maggior garanzia e tutela di questi aspetti se ne occupa ufficialmente il notaio rogante che, prima di procedere alla stipula dell’atto pubblico, effettua le dovute ricerche ( visura catastale e ipotecaria) e, riscontra la presenza di “ formalità”, impone alla parte venditrice di assolvere alla loro rimozione, tra il preliminare e il rogito oppure, provvede egli stesso, contestualmente all’atto pubblico, con deleghe di pagamento a favore di eventuali creditori o istituti bancari per mutui residui. Oltre questi aspetti giuridico, legali, urbanistici, che vengono garantiti come sin qui specificato, e opportuno prestare attenzione ad altri aspetti di diversa natura e altre tanto importanti che riguardano “ lo status dell’immobile” in oggetto che sarà la futura dimora. Le peculiarità più importanti da ricercare ( ovviamente in funzione della propria disponibilità economica ) sono “ l’esposizione, la disposizione degli ambienti, la luminosità e la giusta ventilazione”. Per quanto riguarda l’esposizione è sconsigliabile quella prevalentemente a nord o, a est, perché troppa fredda, oppure, quella tutta a ovest perché troppo assolata per gran parte della giornata; va, quindi, ricercata una esposizione mista e, di riflesso, questa peculiarità è direttamente connessa alla disposizione degli ambienti che, a sua volta, determina la giusta ventilazione e la indispensabile luminosità. La sussistenza di queste caratteristiche determina, “ l’indice di status dell’immobile”, e ribadisco, ulteriormente, che la ventilazione e la luminosità sono come un “ disinfettante”, che preservano dalla condensa, dall’umidità e da stati depressivi. Purtroppo, bisogna conciliare la presenza massima di queste caratteristiche con le proprie potenzialità e disponibilità economiche. Comunque sia, l’acquisto di un immobile è sempre un evento importante della propria vita e un ottimo rifugio del proprio danaro, per cui è auspicabile che ciò possa essere fatto da tutti.

Antonio Iasillo

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